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Veröffentlicht am: Allgemein

Ausländische Vermieter*innen & Umsatzsteuer

Umsatzsteuer & ausländische Vermieter*innen: Ein Urteil des EuGH brachte ein Umdenken in der umsatzsteuerlichen Behandlung von ausländischen Vermieter*innen mit sich. Wurde in der Vergangenheit in solchen Fällen mit österreichischer Umsatzsteuer abgerechnet, kommt es seit Jahresanfang 2022 zum Übergang der Steuerschuld.

Beim Europäischen Gerichtshof (kurz EuGH) war ein Verfahren anhängig (sog Rechtssache Titanium), in welchem ein ausländischer Vermieter ein in Österreich gelegenes Grundstück mit Ausweis von Umsatzsteuer vermietet hatte. Dieses Gerichtsurteil bewirkt, dass ausländische Unternehmer ohne eigenes Personal an der Betriebsstätte im Inland bei Geschäftsraumvermietung zum Übergang der Steuerschuld wechseln müssen und daher keine Umsatzsteuer mehr in einer Rechnung für die Vermietung ausweisen dürfen. Die Vorsteuerbeträge müssen in der Folge im Wege des besonderen Erstattungsverfahrens geltend gemacht werden und nicht mehr in einer „normalen“ USt-Voranmeldung.

Umsatzsteuer – Richtlinien wurden angepasst

Das Finanzministerium hat auf diese neue Rechtsprechung des EuGH bereits reagiert und die USt-Richtlinien per Jahresanfang 2022 geändert. Ab 1.1.2022 gelten demnach jene Unternehmer*innen, die ein im Inland gelegenes Grundstück besitzen und steuerpflichtig vermieten, nur dann als inländische Unternehmer*innen, wenn sie im Inland bzw bei der Immobilie über eigenes Personal für die Leistungserbringung im Zusammenhang mit der Vermietung verfügen, das zu autonomem Handeln befähigt.

Nur mehr in solchen Fällen können in Österreich bei Ausübung der allgemeinen Option für Geschäftsraumvermietungsfälle steuerpflichtige Umsätze vorliegen und die dabei anfallende USt muss vom Vermieter oder der Vermieterin im Rahmen einer UVA gemeldet und an das Finanzamt bezahlt werden.

Hier ein Überblick zur aktuellen Rechtslage ab 2022 je nach Fallgruppe, sofern es sich um KEINE*N inländische*n Vermieter*in handelt (keine Änderung bei Vermietung durch inländische Unternehmer*innen!):

Ausländische*r Unternehmer*in
ohne Betriebsstätte mit Personal im Inland
vermietet ein inländisches Grundstück – und:
Mieter*in ist… das Grundstück wird verwendet zu… Umsatzsteuer & Vorsteuer
Unternehmer*in
bzw
juristische Person
Geschäftszwecke Übergang der Steuerschuld
Vorsteuerersattungsverfahren
kein Ausweis USt auf Rechnung
ausländische UID des Vermieters auf Rechnung
ZM-Abgabe für diese Umsätze
Wohnzwecke / nicht unternehmerische Zwecke
Privatperson Wohnzwecke Vermieter*in schuldet USt. Vorsteuer in UVA
Unternehmer*in/jurist Person
sowie Private gemischt
Geschäftszwecke / Wohnzwecke Übergang der Steuerschuld sämtliche Vorsteuer in UVA
Wohnzwecke Private Vermieter*in schuldet USt.

 

Ihr habt Fragen zur Umsatzsteuer-Richtlinie für ausländische Vermieter*innen? Das Team von Steuerberater Schwaz ist gerne für euch da -> Jetzt kontaktieren